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希腊移民权威解答系列|为什么希腊大楼盘稀缺?

2018-01-09 21:55:58      点击:

新年伊始,咱们“希腊投资指南”在新的一年将为微粉们不定期奉上“希腊移民权威解答系列专题“,内容将涵盖签证登陆、实地考察、选购房产、移民办理、安家生活等各方各面的“干货”权威解答。



今天咱们聊聊,为什么希腊的楼盘公寓套数都那么少,为什么很难找到国内那种有泳池有生活配套的封闭小区呢?

 

首先,在希腊,以雅典为例,有生活配套的综合小区是稀少,但不是没有!比如在北部的马努西(maroussi 奥体公园所在地)有Ilida社区,实景照片如下:

 


以及南部的埃里尼格和格里发达(ELLINKO& Glyfada高尔夫球场所在地)也有这样的小区,例如Golf residence 和Saronic plaza, 照片如下:


 

当然,物以稀为贵,这样的小区往往一房难求,价格不菲!


那么,为什么希腊开发商的楼盘都那么小呢,为什么他们不盖大楼盘呢?



首先,地权高度私有让切割细碎的地块很难连片开发。


希腊是土地私有制,市中心破旧的楼房和随处可见的烂尾都在时时提醒你:私有产权神圣不可侵犯!这里没有强拆这一说,只能赎买,由市场作主。



公共用途的征地都要多轮谈判博弈,旷日持久,中小规模为主的希腊开发商想把切割细碎的私有地块拼起来,难度可想而知。结果就是,雅典所在的阿提卡大区,绝大多数楼盘的占地面积都是在400平米-1000平米之间, 4-5层高总面积400平米的公寓楼是主打楼盘类型!



其次,和政府的住房容积率规划密切相关。

 

什么是容积率?专业解释来说,容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比,具体是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。



容积率越低,绿地和公园的面积一般就越大,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。通俗点解释,说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户越少、人越少,面积越大越舒服。


按照国内官方的数据,北京住宅用地容积率限制在2.8以下,写字楼在5.0-8.0,上海住宅容积率为限制在2.5以下。但实际算起来,数字往往高出许多。


希腊呢?按照希腊相关部门的真实统计数据,雅典全市平均容积率在1.0,格力发达区在0.8左右,基菲夏区是0.6,市中心老城区的容积率则普遍在3.0以上。

 

容积率低的区,在有更多绿地和公共设施配套的同时,单位建筑面积的土地成本就高,房价自然也高,租金也跟着高,相应的也只有高收入人群会选择入住,自发地形成了“富人区”。反之亦然。在雅典,差别富人区和蓝领区或贫民窟,只要看楼群的密集程度和公共花园的面积比例就能大体识别,就是这个道理!

 

小编供一个最简单的识别方法,只要是富人区,这个区域的马路一定是以双行道为主,单行道为辅,否则就很难是富人区哦!!

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